Când cauți un apartament pentru investiție, prețul din anunț este doar punctul de plecare. O proprietate care pare ieftină poate genera un randament modest dacă necesită investiții suplimentare mari, se închiriază greu sau chiria realistă este sub așteptări. În același timp, un apartament cu un preț mai ridicat poate avea sens dacă generează venituri constante și are costuri de exploatare rezonabile.
De aceea, atunci când analizezi apartamente Popești Leordeni de vânzare, întrebarea importantă nu este doar „Cât costă?”, ci și „Ce randament poate produce această proprietate raportat la suma totală investită?”.
Pentru a răspunde, trebuie să iei în calcul costul real al achiziției, veniturile potențiale din chirie, perioadele în care locuința poate rămâne neocupată și cheltuielile pe care le vei suporta ca proprietar.
Ce înseamnă, de fapt, un apartament bun pentru investiție?
Criteriile după care alegi o locuință pentru tine nu sunt identice cu cele folosite pentru o investiție.
În cazul locuinței proprii, preferințele personale pot cântări mult: designul, vederea, orientarea, etajul sau pur și simplu cât de mult îți place apartamentul.
În cazul unei investiții, analiza ar trebui să fie mai pragmatică. Contează în special:
- costul total al achiziției;
- chiria care poate fi obținută în mod realist;
- cererea pentru închiriere în zona respectivă;
- perioadele în care apartamentul poate rămâne fără chiriaș;
- costurile de întreținere și reparații;
- accesul la transport și servicii;
- posibilitatea de revânzare;
- randamentul obținut pentru capitalul investit.
Cu alte cuvinte, nu cumperi doar metri pătrați. Cumperi un activ care ar trebui să producă venit și, eventual, să își păstreze sau să își crească valoarea în timp.
Începe cu costul real al achiziției, nu doar cu prețul din anunț
Una dintre cele mai frecvente greșeli este calcularea randamentului exclusiv în funcție de prețul apartamentului.
Să presupunem că găsești o proprietate listată la 80.000 de euro. Dacă mai investești 8.000 de euro în mobilare, 7.000 de euro într-un loc de parcare și încă 2.000 de euro în diverse costuri asociate achiziției și pregătirii locuinței, investiția ta nu mai este de 80.000 de euro.
Este de 97.000 de euro.
Acesta este numărul pe care ar trebui să îl folosești atunci când vrei să vezi cât de performantă este investiția.
În funcție de proprietate și de tranzacție, bugetul poate include prețul apartamentului, TVA-ul dacă este aplicabil, costurile notariale, comisioanele, costurile finanțării, mobilarea, electrocasnicele, eventualele amenajări și locul de parcare.
Nu toate aceste cheltuieli apar în fiecare tranzacție, motiv pentru care calculul trebuie făcut individual.
Cum calculezi randamentul brut al apartamentului
Randamentul brut este unul dintre cei mai simpli indicatori prin care poți compara două sau mai multe proprietăți.
Formula este:
Randament brut anual = (chirie lunară × 12 / cost total al investiției) × 100
Să presupunem că investiția totală este de 97.000 de euro, iar apartamentul poate fi închiriat cu 500 de euro pe lună.
Venitul anual brut ar fi:
500 × 12 = 6.000 de euro
Randamentul brut:
6.000 / 97.000 × 100 = aproximativ 6,19% pe an
Calculul este util pentru o primă comparație. Dacă ai cinci proprietăți pe listă, poți calcula rapid randamentul brut al fiecăreia și poți vedea care dintre ele merită analizată mai atent.
Problema este că randamentul brut presupune implicit că încasezi chiria integral și ignoră o serie de cheltuieli. Din acest motiv, nu ar trebui să fie singurul criteriu folosit pentru decizia de cumpărare.
Randamentul net: calculul care contează mai mult pentru investitor
Randamentul net încearcă să ofere o imagine mai apropiată de ceea ce rămâne efectiv din investiție după anumite cheltuieli.
Formula simplificată este:
Randament net = venit anual net / investiție totală × 100
Continuăm exemplul anterior.
Presupunem că ai putea încasa 6.000 de euro într-un an dacă apartamentul ar fi ocupat permanent. Din această sumă trebuie însă să iei în calcul costurile relevante pentru situația ta: perioade fără chiriaș, reparații, asigurări, taxe și impozite aplicabile, administrarea proprietății sau alte cheltuieli suportate de proprietar.
Dacă, după aceste costuri, venitul anual net ajunge la 5.000 de euro, atunci:
5.000 / 97.000 × 100 = aproximativ 5,15%
Diferența dintre 6,19% randament brut și 5,15% randament net este importantă. Cu cât costurile proprietății sunt mai mari, cu atât diferența poate deveni mai semnificativă.
Exemplu: cum analizezi un apartament din Popești-Leordeni
Să presupunem că analizezi mai multe apartamente Popești Leordeni și găsești o proprietate pe care o consideri potrivită pentru închiriere.
Vom folosi valori pur orientative, pentru a demonstra metoda de calcul, nu pentru a indica prețurile sau chiriile curente din piață.
| Indicator | Exemplu orientativ |
|---|---|
| Preț apartament | 82.000 € |
| Parcare | 6.000 € |
| Mobilare și amenajare | 7.000 € |
| Alte costuri inițiale | 2.000 € |
| Investiție totală | 97.000 € |
| Chirie estimată | 500 €/lună |
| Venit anual brut maxim | 6.000 € |
| Venit anual net ipotetic | 5.000 € |
| Randament brut | 6,19% |
| Randament net ipotetic | 5,15% |
Acest exemplu arată de ce două apartamente cu același preț de vânzare nu sunt neapărat investiții echivalente.
Un apartament poate necesita 10.000 de euro pentru a deveni pregătit de închiriere, în timp ce altul poate necesita doar 3.000 de euro. Unul poate avea parcare inclusă, altul nu. Unul poate obține o chirie mai mare datorită poziției, compartimentării sau accesului mai bun la transport.
Comparația corectă trebuie făcută între investiția totală și venitul realist pe care îl poate produce fiecare proprietate.
În cât timp îți recuperezi investiția?
Un alt indicator ușor de înțeles este perioada de recuperare a investiției.
O formulă simplificată este:
Perioada de recuperare = investiția totală / venitul anual net
În exemplul nostru:
97.000 / 5.000 = 19,4 ani
Teoretic, ar fi nevoie de aproximativ 19,4 ani pentru recuperarea capitalului inițial exclusiv prin venitul net utilizat în acest scenariu.
Calculul nu înseamnă însă că după 19,4 ani „începi să faci profit”. Proprietatea rămâne un activ pe care îl deții și care poate avea o anumită valoare de piață.
De asemenea, prețurile proprietăților pot atât să crească, cât și să scadă. Din acest motiv, aprecierea viitoare nu ar trebui tratată ca o certitudine atunci când decizi dacă investiția este sustenabilă astăzi.
Ce influențează chiria unui apartament în Popești-Leordeni
Atunci când compari apartamente Popești Leordeni, nu presupune că două proprietăți cu suprafețe similare vor genera automat aceeași chirie.
Poziția exactă poate face diferența.
Accesul la metrou sau la alte mijloace de transport este relevant pentru numeroși chiriași. La fel de importantă poate fi distanța reală parcursă până la transportul public, nu doar formularea „aproape de metrou” dintr-un anunț.
Contează și infrastructura din imediata apropiere: magazine, servicii, școli, grădinițe, spații de recreere și accesul către principalele zone de interes.
Caracteristicile proprietății influențează la rândul lor atractivitatea acesteia. Compartimentarea, suprafața utilă, balconul, etajul, liftul, anul construcției, eficiența energetică, locul de parcare și calitatea mobilierului pot afecta atât chiria posibilă, cât și timpul necesar pentru găsirea unui chiriaș.
Din acest motiv, chiria folosită în calcule trebuie stabilită prin comparație cu proprietăți cât mai asemănătoare, nu aleasă pornind de la cel mai scump anunț găsit în zonă.
Nu calcula investiția presupunând că apartamentul va fi închiriat 12 luni din 12
Pe hârtie, este tentant să înmulțești chiria cu 12 și să consideri rezultatul venit anual garantat.
În realitate, pot exista perioade de neocupare între doi chiriași.
Dacă apartamentul se închiriază cu 500 de euro pe lună, diferența este simplă:
12 luni ocupate = 6.000 de euro venit brut
11 luni ocupate = 5.500 de euro venit brut
O singură lună fără chiriaș reduce venitul brut anual cu aproximativ 8,3% față de scenariul cu ocupare permanentă.
O metodă mai prudentă este să construiești trei scenarii.
Scenariul optimist presupune ocupare foarte bună și costuri reduse.
Scenariul realist include o rezervă pentru perioadele fără chiriaș și cheltuieli normale.
Scenariul prudent presupune o chirie ceva mai mică, o perioadă mai lungă de neocupare sau costuri neprevăzute.
Dacă investiția continuă să fie acceptabilă și în scenariul prudent, ai o marjă de siguranță mai bună decât în cazul unei proprietăți profitabile doar atunci când toate ipotezele sunt perfecte.
Cash sau credit: cum se schimbă calculul?
Dacă achiziționezi apartamentul prin credit, analiza devine mai complexă.
Trebuie să faci diferența între randamentul proprietății și randamentul capitalului propriu pe care îl investești.
Să presupunem că nu plătești întreaga proprietate din fonduri proprii, ci achiți un avans și finanțezi restul prin credit. În această situație, trebuie luate în calcul rata, dobânda și celelalte costuri ale finanțării.
Un indicator util este cash-on-cash return, care raportează fluxul de numerar anual la capitalul propriu efectiv investit.
În același timp, este esențial să urmărești cash-flow-ul lunar.
Dacă încasezi 500 de euro din chirie, dar rata și costurile care îți revin depășesc venitul obținut, investiția poate avea cash-flow negativ. Asta înseamnă că trebuie să aduci lunar bani suplimentari din propriul buget.
Un cash-flow negativ nu face automat o investiție greșită, însă trebuie să fie o situație asumată și integrată în calcule, nu descoperită după cumpărare.
5 semnale că apartamentul s-ar putea să nu fie o investiție atât de bună
1. Randamentul funcționează doar cu o chirie foarte optimistă. Dacă pentru ca investiția să arate bine ai nevoie de o chirie semnificativ peste proprietățile comparabile, calculele sunt fragile.
2. Ai ignorat costurile de după cumpărare. Mobilarea, parcarea, amenajările și alte cheltuieli pot schimba considerabil randamentul real.
3. Calculezi permanent cu 100% ocupare. O investiție solidă ar trebui analizată și într-un scenariu în care există perioade fără chiriaș.
4. Prețul este ridicat în raport cu alternativele comparabile. Un apartament bun nu este automat o investiție bună la orice preț. Prețul de intrare influențează direct randamentul.
5. Te bazezi exclusiv pe creșterea viitoare a prețului. Aprecierea proprietății poate îmbunătăți randamentul total, dar evoluția pieței nu este garantată. O analiză prudentă verifică dacă proprietatea are sens și prin prisma veniturilor și costurilor actuale.
Cum compari apartamente Popești Leordeni de vânzare înainte să alegi
Dacă ai ajuns la o listă scurtă de apartamente Popești Leordeni de vânzare, construiește același calcul pentru fiecare proprietate.
Nu compara doar prețul pe metru pătrat.
Pentru fiecare apartament notează prețul de achiziție, costurile inițiale suplimentare, investiția totală, chiria realistă, venitul anual estimat, cheltuielile, randamentul brut, randamentul net și perioada aproximativă de recuperare.
Apoi adaugă criteriile care nu pot fi reduse la o singură formulă: accesul la transport, calitatea construcției, compartimentarea, parcarea, infrastructura din jur, profilul potențialilor chiriași și lichiditatea estimată la revânzare.
De exemplu, dacă apartamentul A costă mai puțin, dar necesită o investiție mare în amenajare și poate obține o chirie mai mică, iar apartamentul B este ceva mai scump, dar poate fi închiriat imediat și are o poziție mai bună, prețul inițial nu îți spune singur care dintre ele este investiția mai eficientă.
Calculează ambele scenarii până la capăt.
Cumpără pe baza cifrelor, nu doar a prețului
Un apartament pentru investiție nu ar trebui evaluat exclusiv prin prisma prețului afișat în anunț. Cifra relevantă este suma totală pe care trebuie să o investești pentru ca proprietatea să înceapă să genereze venit.
După ce ai această valoare, estimează conservator chiria, scade costurile relevante și calculează atât randamentul brut, cât și randamentul net. Testează apoi investiția într-un scenariu mai puțin favorabil: o lună fără chiriaș, o chirie ceva mai mică sau o reparație neprevăzută.
În acest fel, atunci când compari apartamente Popești Leordeni de vânzare, nu mai alegi doar proprietatea care pare atractivă sau are cel mai bun preț din anunț. Alegi pe baza unor indicatori care îți arată ce poate produce efectiv capitalul investit.
Compară ofertele disponibile, calculează costul total al fiecărei proprietăți și raportează-l la chiria pe care o poți obține realist. O investiție imobiliară începe cu apartamentul potrivit, dar decizia finală ar trebui să fie susținută de cifre.
